Инвестиции в недвижимость

Таун-хаус как объект инвестиций

Известно, что приобретатель объекта недвижимости является инвестором, для которого важно быть уверенным в том, что его вложения не обесценятся со временем. Следовательно, задача инвестиционно-строительной компании - предложить именно такой объект, который понравится и будет высоко оценен инвестором.

Поговорим о душе покупателя. Любому оценщику должно быть понятно, о чем идет речь. В теории оценки все основано на том, что оценщик моделирует поведение «типичного покупателя», впрочем, также и «типичного продавца», взаимоотношения (действия) которых заложены в основу понятия «сделка» (см. ст. 153 ГК РФ). Таким образом, оценщик при определении рыночной стоимости моделирует человеческие отношения, то есть действия продавца и покупателя в процессе подготовки и проведения сделки.

Что такое «Инвестиционная привлекательность недвижимости»?

Именно инвестиционная составляющая недвижимости оказалась весьма привлекательной для обширного круга граждан России, которые являются счастливыми обладателями денежных знаков и оказались в ситуации, когда счастье обладания переходит в тревогу о сохранении нажитого. Если раньше «инвестор» хранил сбережения в долларах и следил за соотношением рубль/доллар, то в последнее время мы видим, что такой метод хранения ликвидности стал невыгодным. По данным статистики, обесценились в России не только доллары, но и евро. Заметное укрепление рубля нивелируется высокой инфляцией и традиционным недоверием ко всему, сделанному в России. ПИФы, облигации и прочие бумаги - удел просвещенных специалистов, способных анализировать инвестиционные риски и приобщенных к инсайдерской информации.

Можно утверждать, что повышенный интерес к инвестициям в недвижимость пропадет лишь тогда, когда темпы роста цен на недвижимость сравняются с инфляцией. Зато укрепляющийся рубль, вложенный в жилье, приносит стабильный доход.

Какую долю инвестиционные деньги занимают в русле потоков, протекающих через «пригородное», («загородное», «малоэтажное», «коттеджное») жилье?

По разным данным, таких покупателей - до 30%.

Основными причинами переориентации предпочтений покупателей-инвесторов с квартирного на загородный рынок жилья являются очевидная переоцененность городских квартир в обеих столицах и еще более очевидное несоответствие, характеризующееся соотношением «цена - качество»: цены на «хрущевки» в Петербурге - тому наглядный пример.

Инвестиции: вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли. Инвестиционный анализ: исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.

Таким образом, рассмотрение обладателя относительно крупной суммы просто как покупателя коттеджа - грубая ошибка, свойственное современному грамотному Строителю. Покупатель - он же инвестор. А инвестор свои деньги стремиться сохранить и преумножить.

Риск: непостоянство, или изменчивость; возможность того, что инвестор в недвижимость не получит ожидаемых доходов; также - возможность убытков. Стоимость: ценность товара или услуги, выраженная в деньгах.

Вспомним одно правило фондового рынка, имеющее под собой строгую научно-экономическую основу: чем больше инвестор желает получить выгоды, тем выше риски получить не столько, на сколько рассчитывал, не то, что хотел, а как предел - не получить вообще ничего. Однако, применительно к недвижимости это правило не работает. И это основное достоинство инвестиций в недвижимость - минимизированные риски.

Каждый Застройщик должен для себя ответить на вопрос: Как рассуждает инвестор?

А инвестор рассуждает следующим образом: Хорошо бы на свои деньги что-то купить, да так, чтобы со временем росло в цене. Еще одна проблема: как не купить за дорого то, что на самом деле стоит дешево.

То есть, выражаясь сухим юридическим языком определения «рыночной стоимости»: чтобы «цена сделки представляла собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было» (Федеральный Закон «Об оценочной деятельности»:).

Человеческий ум приспособлен к анализу. Он отбирает концепции и взаимосвязи, для того чтобы представить себе реальную систему, то есть создает мысленный образ - модель, которую и использует при выборе. Но человеческий ум несовершенен. Мысленная модель изменяется во времени или под влиянием беседы, чтения, просмотра и прослушивания, статей, телепередач и особенно рекламы.

Наш инвестор это покупатель дома в жилом комплексе или коттеджном поселке, то есть любитель жизни на природе, в кругу собратьев по уровню материального достатка, вдали от широких транспортных потоков, шума, суеты суматошной городской жизни.

Каждый человек в своей жизни для принятия решений может ориентироваться на собственное представление о ценности тех или иных составляющих цены предложения, именуемых «ценообразующие факторы». Перечислим некоторые из них в порядке убывания, поскольку именно так их требуется анализировать в соответствии с методологией оценки рыночной стоимости.

1. Права. Что продается и что покупаем? Какие права на земельный участок, на котором будет расположен дом? Собственность, аренда: Назначение участка: Индивидуальное жилое строительство, садоводство :Или поселок строится на сельскохозяйственных землях, не переведенных куда следует? Нет ли обременений правами третьих лиц,? В порядке ли документы с разрешением на строительство? Не слишком ли близко к воде находится участок земли («коэффициент Митволя»), не заповедная ли земля и не земля ли пионерского лагеря отдана под застройку и т.д.?

2. Условия финансирования. «Наличные», «безналичные», кредиты, ипотека, первый платеж, шаровый платеж:

   Придется научиться считать. При этом желательно получить хотя бы первое представление о дисконтированных денежных потоках, инвестиционных рисках, аннуитетах и некоторых премудростях финансовой математики.

3. Рыночные условия. Ознакомиться с ситуацией на соответствующем сегменте рынка. Что будет с ценами, каковы прогнозы экспертов, некоторые аналитики уже несколько лет ведут разговоры о том, что если посмотреть на происходящее с точки зрения макроэкономики, то рынок растет такими темпами, вскоре цены достигнут возможного максимума и затем последует обвал.

   Другие безапелляционно утверждают, что цены будут расти: раз недвижимость в таком остром дефиците, то обвалиться они просто не могут.

   Перечисленное является первым этапом на тернистом пути к принятию решения. Анализировать полученную информацию можно и нужно, но принимать решение еще рано. Ранжирование следующих перечисленных ниже факторов методология оценки не предусматривает, что позволяет самостоятельно распределять их по степени важности.

4. Местоположение дома. Категория абстрактная, но легко разбивается на несколько понятных положительных и отрицательных характеристик, воспринимаемых всеми однозначно или исключительно индивидуально.

   Хорошо, если участок близко к городу, рядом с озером, заливом или речкой, в сосновом лесу, не на болоте, поблизости нет захоронения ядерных отходов, алюминиевого завода и очистных сооружений. Плохо, если далеко, дом в чистом поле, в ближайшем лесу - один бурелом, грибы - только поганки, а на каждую сыроежку - пять грибников в резиновых сапогах с кухонным ножом. Очень плохо, если дорога как после бомбежки, узкая и придется нервничать, когда перед тобой коптит грузовик, а обгонять нужно с риском для жизни всех, кто в салоне.

   Некоторые характеристики двойственны. Чем ближе к городу, тем быстрее можно доехать, но больше ощущаются выхлопы транспорта и больше вероятность того, что через несколько лет из окон будут видны многоэтажные новостройки. Совсем неплохо, если почвы позволяют выращивать розы, рододендроны и патиссоны, но сосны растут в песке. На горке лучше чем на болоте, но дует ветер. Трасса в шесть рядов позволяет быстро доехать, но не дает возможности заснуть только под пение соловьев или стук дятла на ближайшем дереве. Крупный населенный пункт поблизости позволяет надеяться на развитую инфраструктуру, но будить вас будут при помощи усиленных сигналов жизнедеятельности. Чем дальше от города и шоссе, тем хуже дороги, и тогда для нормального доступа к дому придется купить внедорожник, который ест много дорожающего бензина. К тому же о ежедневных поездках на работу и обратно придется забыть.

5. Размер и площадь постройки. Площадь дома в представлении большинства потребителей уходит от гигантизма к здравому смыслу. Спросом пользуются все более эргономичные дома в районе 200 кв. метров.

   Не стоит забывать, что каждый квадратный метр требует отопления, освещения, поддержания в достойном состоянии и прочих расходов, но продать лишние метры можно только вместе с домом.

6. Кстати, о соседях. Очевидно, что социальная однородность (это не только уровень доходов, но также происхождение вида, происхождение денег на покупку, профессиональная ориентация, польза от регулярного общения с соседями:) является одним из важнейших ценообразующих факторов.

7. Инфраструктура. Хорошо бы иметь поблизости все что нужно, и даже больше - супермаркеты, бытовые и медицинские услуги, детский сад и спортивный комплекс, транспорт, доставки все чего угодно, автомобильные сервисы и т.д.

8. Момент покупки. Варианты: в начале строительства (на нулевом цикле), в процессе строительства (можно посмотреть кое-что, кроме участка), в конце строительства (можно осмотреть дом, обстучать стены и полы).

   Цена растет в соответствии с этапами строительства, но надо понимать, что ценообразование складывается не только в соответствии с затратами и стоимостью произведенных работ (в данном случае это всего лишь себестоимость), но и в соответствии с существующим спросом на данный товар. Чем больше объект будет привлекать потенциальных покупателей, тем выше скорость роста его цены.

9. Качество. Разделяется на качество использованных материалов и качество строительства, то есть соблюдение технологий. Некоторые покупатели сегодня очень неплохо разбираются в строительном вопросе.

10. Соответствие объекта представлениям потребителя. Функциональные потребности будущих жителей и их стилистические пристрастия: Сила этих «мелочей» в том, что их много. Предпочтения по географическому направлению, архитектурному стилю дома, расположения и наличия объектов социально-культурного и досугового назначения, материалу облицовки и кровли, количеству и размерам помещений и их соответствие составу семьи, элементам технического оснащения и благоустройства участка, правильное или неправильное позиционирование бренда проекта и прочее, что также важно при выборе коттеджа, оставим потенциальному покупателю.

И наконец о главном: все эти позиции были заранее учтены, когда проектировался и строился малоэтажный жилой комплекс РАЙ В ШАЛАШЕ, именно поэтому наши таун-хаусы пользуются такой популярностью среди инвесторов.

Инвестиционная стоимость их растет в соответствии с рынком, а учитывая тот факт, что первая очередь комплекса сдана в эксплуатацию и права собственности находятся в процессе оформления, Райские таун-хаусы становятся достойными игроками уже вторичного рынка недвижимости.